Как снизить кадастровую стоимость — правила оспаривания (уменьшения) кадастровой стоимости

Все знают, что недвижимость облагается налогом, и с 2015 года кадастровая стоимость напрямую влияет на размер этого налога. Помимо этого, кадастровая стоимость влияет на сумму НДФЛ при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости и на величину арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. На сегодняшний день эффективным способом снижения налогов на недвижимость, налогов с продажи недвижимости и арендной платы является оспаривание кадастровой стоимости. В данной статье мы рассмотрим основания и порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Согласно статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой определённую на конкретную дату оценку объекта, проводимую на основе факторов, влияющих на ценообразование, в соответствии с законодательством Российской Федерации и методическими указаниями по государственной кадастровой оценке.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, получить сведения о недвижимости, использованные при её оценке, а также понять, как она рассчитывалась, можно ознакомиться с отчётом в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Для объектов недвижимости в Москве эту информацию можно найти также на сайте mos.ru или на портале государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей».

Кроме того, запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, можно подать в орган, принявший решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость была определена в ходе такой оценки, либо в Росреестр, если оценка проводилась для вновь учтённых, ранее учтённых или изменённых объектов недвижимости. С запросом о разъяснениях по поводу определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Москве можно обратиться в Городской центр имущественных платежей.

Таким образом, кадастровая стоимость представляет собой рыночную стоимость объектов недвижимости, определяемую методом массовой оценки без учёта индивидуальных особенностей объектов. В результате государственной оценки, проводимой в последние годы, стоимость недвижимости в большинстве случаев значительно превысила реальную рыночную стоимость, что привело к множеству ошибок и негативно сказалось на бюджете владельцев и арендаторов недвижимости.

Законодательство о кадастровой оценке недвижимости неоднократно изменялось, что вызывает путаницу в применении различных норм для пересмотра кадастровой стоимости. Разъяснение о применении норм закона дал Верховный суд в Обзоре судебной практики № 2 (2021 года).

Оспаривание кадастровой стоимости здания возможно:

1. По Закону об оценочной деятельности — если кадастровая стоимость была определена по старому порядку в соответствии с этим Законом. При оспаривании необходимо учесть ряд особенностей, таких как обязательное обращение в комиссию для организаций. Эти правила применяются, если проведение государственной кадастровой оценки начато до 01.01.2017 года. Комиссии создаются при территориальном отделе Росреестра.
2. В соответствии со ст. 22 Закона о кадастровой оценке — если кадастровая стоимость установлена после 1 января 2017 года в рамках государственной кадастровой оценки по этому Закону. Это правило действует до 1 января 2026 года (часть 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ установила первоначальный переходный период до 01.01.2023 года, но Федеральный закон от 19.12.2022 № 546-ФЗ продлил его до 2026 года) при условии, что субъект РФ ранее не перешёл на новый порядок признания кадастровой стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости на основании ст. 22 Закона о кадастровой оценке будет подробно рассмотрено далее, так как этот порядок сейчас применяется в большинстве регионов.
3. По правилам ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке — независимо от того, по какому закону была определена кадастровая стоимость здания, если кадастровая стоимость установлена в субъекте РФ, который перешёл на новый порядок признания кадастровой стоимости. В настоящее время на новый порядок досрочно перешли 20 субъектов РФ, включая Москву и Московскую область.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Из определения кадастровой стоимости следует, что результаты государственной кадастровой оценки могут быть оспорены. Важно отметить, что возможность оспаривания кадастровой стоимости была официально закреплена только в 2016 году, когда были внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эти изменения установили связь между кадастровой и рыночной стоимостью, позволяя проводить параллели между ними и создавая правовую основу для пересмотра результатов кадастровой оценки.

Кто может оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Право оспорить кадастровую стоимость недвижимости имеют как юридические, так и физические лица, чьи права и обязанности затрагиваются результатами данной оценки. В частности, оспаривать кадастровую стоимость могут собственники недвижимости или арендаторы, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости.

В какой срок можно обратиться в суд для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости?

Подать административное исковое заявление в суд можно в следующие сроки:

1. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости — в течение 5 лет с даты внесения оспариваемых результатов в ЕГРН, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены новые результаты определения кадастровой стоимости, полученные при очередной государственной кадастровой оценке, или сведения, связанные с изменением характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск этого срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты, срок для обращения в суд может быть восстановлен.
2. Для оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии — в течение 3 месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав и законных интересов (с даты получения решения).

В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости возможен в следующих случаях:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости — если при определении кадастровой стоимости были использованы ошибочные данные, такие как неверное указание назначения, материала стен, года постройки и т.д.
2. Установление рыночной стоимости объекта — если заявитель предоставляет оценку рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, для которой была установлена кадастровая стоимость, и просит снизить кадастровую стоимость на основании этой оценки.

Кадастровая стоимость недвижимости определяется на основе множества факторов, таких как размер объекта, местоположение, нахождение в границах санитарно-защитных зон или других зон с особыми условиями использования, целевое назначение и прочее. Например, при оценке помещений, зданий или построек учитываются также материал стен, степень износа здания, аварийное состояние объекта и т.д.

Если хотя бы один из ценообразующих факторов был не учтён или учтён неверно (например, из-за технической ошибки), можно направить заявление об исправлении ошибок в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе. К заявлению желательно приложить документы, подтверждающие наличие ошибок, такие как данные из Единого государственного реестра недвижимости, документы технического учета (БТИ) и другие.

Если ошибка будет подтверждена, это приведет к пересчёту кадастровой стоимости, и не потребуется обращаться в комиссию или суд для оспаривания кадастровой стоимости.

В настоящее время существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости:

1. Административный (внесудебный) порядок — через обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
2. Судебный порядок — подача административного искового заявления в суд.

При оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в соответствии со ст. 22 Закона о кадастровой оценке заявитель может сразу обратиться в суд, минуя Комиссию.

Часто возникает вопрос: стоит ли перед подачей иска в суд обращаться в Комиссию, и каковы шансы на уменьшение кадастровой стоимости в досудебном порядке? Целесообразность обращения в Комиссию зависит от конкретных обстоятельств. Если оценка значительно снижает кадастровую стоимость, шансы на успешное обжалование в досудебном порядке невелики. Если же снижение незначительно, шансы на успешное изменение кадастровой стоимости в Комиссии выше.

Судебный порядок урегулирован нормами Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) и инициируется подачей административного искового заявления в суд общей юрисдикции. Поскольку дело рассматривается по правилам административного судопроизводства, представитель административного истца должен обладать адвокатским статусом или иметь высшее юридическое образование.

Эти споры подсудны судам городов федерального значения (например, оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в Москве происходит в Московском городском суде), областным судам (уменьшение кадастровой стоимости в Подмосковье рассматривается в Московском областном суде), верховным судам республик, краевым судам, судам автономных областей и округов по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, установившего кадастровую стоимость.

Если вы решили оспорить кадастровую стоимость недвижимости, рекомендуем следовать этому алгоритму. Эта инструкция подходит как для юридических, так и для физических лиц.

С 1 января 2017 года предварительное обращение в Комиссию Росреестра не обязательно для подачи иска в суд. Однако оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии может быть эффективным и быстрым способом решения проблемы. Поэтому выбор за вами — обратиться в Комиссию или сразу пойти в суд. Если вы решили идти в суд сразу, переходите к шагу, описывающему судебный порядок оспаривания.

Шаг 1. Закажите отчет о рыночной стоимости недвижимости

Рыночная стоимость должна быть установлена на ту дату, на которую определена кадастровая стоимость.

Шаг 2. Обратитесь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создаются Росреестром при его территориальных органах в каждом субъекте РФ. В каждом субъекте РФ действует одна постоянно действующая комиссия. В Москве и Московской области такие комиссии созданы при Управлении Росреестра по г. Москве и Управлении Росреестра по Московской области соответственно.

Срок подачи заявления

Вы можете подать заявление об уменьшении кадастровой стоимости с даты внесения оспариваемых результатов в ЕГРН до даты определения новой кадастровой стоимости.

Как составить заявление в Комиссию

Составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости, указав свои данные и причины, по которым считаете кадастровую стоимость неверной. К заявлению приложите отчет о рыночной стоимости недвижимости и другие необходимые документы.

Следуя этим шагам, вы сможете эффективно оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости.

Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в комиссии

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в комиссии необходимо приложить к заявлению следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости здания, содержащая информацию об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на данный объект недвижимости.
3. Отчет об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном виде.
4. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, если заявление подается на основании таких недостоверных сведений.

Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:

• Отсутствие указанных выше документов.
• Нарушение срока подачи заявления.
• Величина кадастровой стоимости, которая оспаривается, ранее была установлена в размере рыночной стоимости по решению Комиссии или суда.

При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.

Шаг 3. Примите участие в заседании комиссии и дождитесь ее решения

После подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть его в течение месяца. Вас должны уведомить о дате заседания, на котором вы имеете право присутствовать. По результатам рассмотрения комиссия примет решение либо о пересмотре кадастровой стоимости, либо об отклонении заявления. В течение пяти рабочих дней после принятия решения комиссия должна отправить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”.

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или вы не обращались в комиссию, вы можете обратиться в суд. Для этого следуйте следующему алгоритму.

Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости

Если вы еще не заказывали отчет, обратитесь к оценщику для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость должна быть установлена на ту дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

Шаг 2. Подготовьте административное исковое заявление и необходимые документы

Для подачи иска в суд составьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования:

• Установление рыночной стоимости объекта недвижимости.
• Изменение кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, включая исправление технической и/или реестровой ошибки.

Суд будет рассматривать ваше заявление независимо от решения комиссии.

Административное исковое заявление должно содержать:

• Наименование суда, в который направляется иск.
• Ваши Ф.И.О., место жительства, дату и место рождения (для физических лиц), наименование, место нахождения, ОГРН (для юридических лиц); данные представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании (если иск подает представитель); ваши и представителя контактные данные (телефоны, факсы, электронные адреса).
• Наименование административного ответчика, его местонахождение и контактные данные (если известны). По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются госорган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты кадастровой оценки, и Росреестр. По делам оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями к делу привлекается Росреестр. По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.
• Сведения о нарушенных правах и законных интересах.
• Требования и основания для их предъявления.
• Информацию об обращении в комиссию и результатах рассмотрения (если обращение подавалось).
• Перечень прилагаемых документов или сведения о невозможности приложить какие-либо документы.

Если вы оспариваете решение, действия (бездействие) комиссии, то укажите:

• Реквизиты оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). При обжаловании бездействия необходимо указать, в чем оно заключалось.
• Нормативные правовые акты и их положения, которые необходимо проверить на соответствие оспариваемым решениям, действиям (бездействию).

Административный истец имеет право:

• Просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости имущества.
• Заявить об изменении кадастровой оценки в связи с недостоверностью сведений.
• Оспорить действия и бездействие членов комиссии Росреестра.

Не включайте в иск требования о возврате излишне уплаченных налогов, завышении цены при продаже или компенсации за утраченные объекты, так как эти требования не будут рассмотрены в рамках административного дела. С такими требованиями можно обратиться после получения решения о пересмотре кадастровой стоимости.

Шаг 3. Подайте административное исковое заявление и комплект документов в суд

Иски по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости от физических и юридических лиц рассматриваются судами общей юрисдикции. Подготовьте полный комплект документов и административное исковое заявление и подайте их в соответствующий суд.

В какой суд подавать иск об оспаривании кадастровой стоимости?

Административные иски об оспаривании кадастровой стоимости от физических и юридических лиц подаются в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой суд, суд автономной области или суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости или государственного органа, утвердившего кадастровую стоимость. Например, для подачи иска против органа, заказчика, находящегося в Москве, следует обращаться в Мосгорсуд, а для иска против органа, заказчика, находящегося в Московской области — в Мособлсуд.

Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях

Суд уведомит всех участников дела о дате и времени судебного заседания. Неявка лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте заседания, не препятствует рассмотрению дела.

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вам нужно будет доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при оценке, а также подтвердить рыночную стоимость объекта на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.

Суд должен рассмотреть дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в течение 2 месяцев с момента поступления административного искового заявления. Этот срок может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии рассматривается в течение одного месяца. Если назначается судебная оценка стоимости, судебное разбирательство приостанавливается (обычно на 2-3 месяца), что увеличивает общий срок рассмотрения дела.

Важно помнить, что стороны должны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются. Суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только если они объективно не могут представить эти доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд вправе запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

После рассмотрения дела суд примет решение либо об удовлетворении ваших требований, что приведет к установлению новой кадастровой стоимости по вашему отчету об оценке или на основании судебной экспертизы, либо об отказе в удовлетворении требований.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. По истечении срока для обжалования решение вступает в законную силу. Постановление, вынесенное в апелляционном порядке, вступает в силу в день принятия.

Несмотря на сложности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, этот метод является эффективным и позволяет существенно снизить налоговую нагрузку на объект недвижимости.

Для подачи административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости или оспаривании решения в суд приложите следующие документы:

1. Уведомления о вручении другим участникам дела копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц.
2. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
3. Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на недвижимость (например, договор).
4. Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (с 10 августа 2017 года при подаче административного иска в суд прикладывать экспертизу СРО на отчет об оценке не требуется).
5. Решение комиссии (если имеется).
6. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
7. Документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также документы, подтверждающие полномочия, для представителя, не являющегося адвокатом.

Госпошлина при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в суде:

• Для физических лиц — 300 рублей.
• Для организаций — 2000 рублей.

Можно ли включить в административный иск требование о пересмотре кадастровой стоимости нескольких объектов (например, земельного участка и дома)?

Да, вы можете подать иск о пересмотре кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости одновременно. Однако, за каждый объект необходимо уплатить отдельную государственную пошлину. Например, если организация оспаривает кадастровую стоимость двух объектов, она должна оплатить пошлину в размере 4000 рублей (по 2000 рублей за каждый объект).

Может ли подать иск об уменьшении кадастровой стоимости один из участников долевой собственности, если второй собственник против?

Да, участник долевой собственности имеет право подать иск о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости без согласия других сособственников. При рассмотрении дела суд пересмотрит кадастровую стоимость всего объекта недвижимости.

Собственник, не желающий оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и высказать свои возражения по поводу пересмотра стоимости. Суд учтет эти возражения вместе с другими доказательствами по делу. При этом формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

После того как решение суда о пересмотре кадастровой стоимости вступило в законную силу, получите копию решения с отметкой о вступлении в силу. Далее подайте это решение вместе с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в Росреестр через любое отделение МФЦ.

В течение 10 рабочих дней с момента подачи документов Росреестр внесет сведения о новой кадастровой стоимости в ЕГРН. Эти данные позже отразятся на публичной кадастровой карте.

С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс РФ внесены поправки, согласно которым в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или суда, данные о новой кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости. Это позволяет налогоплательщикам вернуть излишне уплаченный налог за предыдущие годы, в течение которых действовала оспоренная кадастровая стоимость. Это касается налога на имущество, земельного налога и НДФЛ с продажи недвижимости. Перерасчет налога возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости было принято после 31 декабря 2018 года. Заявление о зачете или возврате налога следует подать не позднее трех лет с момента его уплаты. Для граждан предусмотрено дополнительное ограничение: вернуть или зачесть налоги можно только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом.

Для перерасчета налога направьте в налоговый орган заявление, копию решения суда и выписки из ЕГРН.

Для иных целей, таких как определение арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, новая кадастровая стоимость, установленная судом, применяется с 1 января того календарного года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Может ли кадастровая стоимость измениться после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?

Да, это возможно. Однако в этом случае заявитель не может изменить свои требования и оспаривать новую кадастровую стоимость в уже рассматриваемом деле. Если суд вынесет положительное решение, он укажет в нем период действия установленной им кадастровой стоимости – с даты подачи вашего заявления в суд до даты начала действия новой кадастровой стоимости, определенной после очередной кадастровой оценки. Для оспаривания новой стоимости придется подавать новое заявление в суд.

Может ли очередная кадастровая оценка быть проведена после оспаривания кадастровой стоимости в суде?

Да, такое возможно. С 1 января 2023 года периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки составляет каждые 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года.

Можно ли взыскать судебные расходы с ответчика, если суд удовлетворил иск об оспаривании кадастровой стоимости?

Вопрос о судебных расходах регулируется главой 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При удовлетворении судом требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Если требования об оспаривании результатов кадастровой стоимости удовлетворены на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости или исправления кадастровой ошибки, судебные расходы также взыскиваются с органа, утвердившего результаты оценки. В случае пересмотра стоимости из-за технической ошибки, судебные расходы взыскиваются с органа, допустившего ошибку.

Если же ответчик не оспаривает ваши требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, судебные расходы взыскать не получится.